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秦虹:城市更新是行动而不是运动,必须遵循规律

admin1个月前 (05-13)西安生活41

企业参与城市更新有五个关键要点:科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要。

第一,科技为力,城市更新必须要用新的科技来提升更新项目的承载力和吸引力,提高效益和建筑坪效;第二,产业为核,更新不能光更新外壳,更重要的是里边的内容,产业和业态的升级;第三,文化为魂,地方吸引人、留人、聚人是靠文化,到处都有商业,宽窄巷子、锦里卖的东西,成都别的地方肯定都有,为什么宽窄巷子吸引人,锦里吸引人,其实是人们追求文化;第四,设计为美,不仅设计可以带来新的展示,新的形象,形成地标性的建筑,让人们有向往,而且空间功能的提升也需要通过设计让空间的利用率更高;最后,运营为要,通过运营资产,资产管理和服务来提升资产价值,城市更新就是发现价值、提升价值的过程。

秦虹:很多人说城市更新不就是房地产开发吗?我说城市更新不是房地产开发。

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房地产开发只是解决城市发展的增量需求问题,而城市更新是解决城市发展中存在的所有问题,如城市中物质性的老化、空间结构的失衡、功能性的缺失和文化及自然环境的破坏等问题。

对企业来说,如果用房地产开发的思维和模式去做城市更新,那一定做不好,会失败。对政府来说,如果按照管房地产开发的方式来管城市更新,就把城市更新管死了。例如,城市更新就不能按照房地产开发的方式融资。政府按照管房地产开发的那套逻辑和指标,来管城市更新,那城市更新啥也做不成,特别是有机更新。

举个例子,一个厂房高30米,更新后用途能不能改变?如改变用途需不需补交土地出让金?走不走招投标程序?自我更新是否可以?建筑里边能不能加层,外面能不能加高?这些规定要么不明确,要么无法实施。城市更新本来就是个长周期的更新,投资大、回收周期长,再让补土地出让金,那就更没有人来搞了。

所以城市里实际上有大量的低效空间,没有办法来更新。比如很多商场都经营不下去了,都关门了,可能适合搞公寓,因为位置又好,住宅又贵,有那么多年轻人想租房子,改成公寓多好。改不了,改公寓,消防怎么通过?里边商场的结构改不改?加不加层?剩余使用年限短怎么办?这些都是问题。

所以说城市更新不是房地产,其实有多层意义。从开发者角度、企业角度,不能按照开发思维,按卖房子的思维来干这个事儿。对政府来说,不能按照房地产管理来管它。

有机更新如果政府不批准,对企业来说,要冒很大的风险,因为政府不管的时候,都照常可以运营,政府一说违建,没经过批准你就改建了,企业风险很大。

经济观察报:城市更新的拆除重建、有机更新、综合整治是不同阶段吗?

秦虹:拆除重建、有机更新、综合整治不是过程阶段,是并列的,现在既有拆除重建、有机更新,也有综合整治,三个模式是并行的。

拆除重建在深圳做的最多,因为深圳很有特殊性,所有的土地国有化,所有的开发都是在国有土地上开发,不是新增土地的开发,所以都叫更新。实际上,深圳的城中村已经是国有土地,这要在其他城市都算新建项目,不叫存量更新,所以深圳有其特殊性。

其他城市,过去做的拆除重建比较多,如棚户区改造,老工业区和危旧房的拆除等都是拆除重建。把城市老街区推倒,建个假古董,过去做了很多,但是今后,我认为这种方法应该越来越少,不能说一点不能拆,但是应该越来越少。拆除重建做出来千城一面、假古董,对整个的城市的文化、肌理、历史的破坏非常大。

而有机更新是以保留为主,点状的少量拆迁。拆除重建是点状的保留,大面积的拆除,正好不一样。另外,拆除重建主要是关注增量,拆了平房建高楼。有机更新主要是提质增效,没有在建筑空间上有多大的增加,但是内在的产业更新,文化提升,环境修复,建筑品质改善,是一个提质增效的更新。

现在成都就提出有机更新,要保留城市的历史文化和肌理,在这基础上,提升效率和品质,提升整个产业升级。

综合整治,是基本不涉及到建筑物本身的更新,既不拆里边也不拆外面,只是改善环境配套,更新前后既不改变用途,也不改变土地使用权人,这叫综合整治,包括环境整治、生态修复、道路重建、基础设施提升、公园建设,也包括老旧小区改造,都是不涉及到建筑本身的更新。

我这样划分的目的是什么?是为了回答社会上很多人的问题,城市更新不就是房地产开发吗?很多领导都认为,说城市更新不就是旧城改造吗?我说不是。为什么不是?我说只有拆除重建有一点像房地产开发,因为拆了以后推倒,但这个未来要减少的,那么有机更新、综合整治都不是房地产开发,不能说城市更新是房地产开发,另外也不能说是旧城改造,因为有机更新也好,老旧小区改造或者综合整治也好,实际上都包括了内容的更新。包括产业、文化,提升城市的活力,不仅仅是大城市搞得很漂亮,修旧路变新路,旧房子变新房子,不是这样的,是里边核心的提升。

成都现在所有城市更新的部门都叫城市有机更新局,所有宣传都是有机更新,这很好。

经济观察报:不是所有城市的城市更新都叫有机更新?

秦虹:成都最强调有机更新。现在很多地方政府,对城市更新的认识,没有成都这么高。成都要干这个事儿,就愿意投入,为此负债,整个大环境是政府强力支持。很多城市没有这么高的认识,为什么政府要投这个钱去做,就是有动力和积极性。

经济观察报:有机更新的模式,操作难点在哪?

秦虹:城市更新如果完全靠政府,肯定做不下去。必须要社会参与,让企业发挥,调动市场的力量,要尊重客观的规律,不是想怎么做就怎么做。很多原来热热闹闹的古城,拆了,建个新古城,真的是巨大的浪费。

有机更新一定要把原来的东西留下,人也好,建筑也好,街里也好,城市文化和基因要留下,在基因的基础上,不断提升和完善。没有这个基因,再去造一个新城,这个更新就很奇怪,没有意义。

城市更新必须得用高科技和新科技,只有用了新科技,才能达到城市更新的新高度。旧的建筑怎么更具备抗震性,要靠最新的科技技术,还要增加坪效,增加使用空间。新的材料又美化,又结实,能打出一个隔层,传统的砖瓦又丑又隔不出多少空间,要用钢结构、用玻璃等等新技术,就能提高坪效,改变结构。还要增加吸引力,打造一个环境,有绿化、有绿植、有阳光、有透气性,也要靠新的建筑材料,新的施工的手法来实现。

另外通过场景的营造,靠信息化手段,比如有的餐馆,中午吃饭,晚上就变成酒吧。今天是海底世界喝酒,明天就变成太空餐厅,后天变成沙漠食堂,全是通过灯光声来营造场景。这都是科技在空间里的一些应用,要不用这些,就很难丰富空间、提升空间,所谓的坪效就没办法产出,只有靠科技才能极大地提高坪效。让一个餐馆本来经营的时间,可能是中午两小时,晚上两个小时,通过场景的营造,变成了一天12小时经营,通过科技手段来实现场景营造。有硬的场景,也有软的场景,软的场景就是靠信息化技术来实现的。

城市更新如果不用新科技,就达不到城市更新的新高度,必须得有科技。商业运营也要通过大数据来分析客户,精准推送,吸引客户。城市更新后的资产运营管理非常重要,城市更新就是发现价值、提升价值的过程。

所以我们总结了几句话,科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要。这真的是非常复杂,专业化程度也很高的一件事,做好了是不容易,是长周期的。

城市更新是行动而不是运动,不能运动式更新,一定是持久解决实质性问题,有实质内容的更新。坚守长期主义,开始可能短期不赚钱,要培育它,最终获得持续性的现金流。

城市更新一下子全面铺开也很难,就是个点线面的过程,是持续性的更新,从一点开始到一条线,逐渐到这一片的更新,实际上很难一个城市同时所有的地方都更新。

经济观察报:成都的猛追湾改造项目,是EPC+O模式(即设计、采购、施工及运营维护一体化的总承包模式),有什么创新?

秦虹:过去在商业运营方面,政府和企业基本相互独立,企业运营自己的,政府搞规划搞管理,政府很少介入具体的商业,基本是市场的自发行为。

成都的特色,是自上而下推动比较明显。在成都,从市政府、区政府都要搞城市有机更新,所以就招商引资,政府介入的比较细,为企业参与主动对接资源。

猛追湾这个地方可能有一部分不是政府的产权,政府通过EPC的方式,让万科来做,再加上运营。所谓的创新,实际上是在这个过程中,有了政府和企业的合作。政府也给了一些资源,比如政府产权的房子,广州的永庆坊就是这样,政府把房子买过来变成政府的产权,经营是万科在做,万科收租金拿到经营收益,所以就是总承包在搞运营,和政府有个紧密的合作。

猛追湾项目,万科的投入是人力,靠运营来打平他的人力、设计,应该是能持平的,或者短时间持平不了,10年肯定是能持平的。

政府也得选择哪个企业更好,主要看运营理念和专业能力,还有他们之前是否做过类似项目的经验。


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